抵押贷款利率飙升至8%，美国住房负担能力恶化至历史新低

　　周三（10月18日），根据Mortgage News Daily的数据，市场流行的30年期固定抵押贷款利率的平均值达到8%，这是2000年中期以来的最高水平。

　　根据Mortgage News Daily首席运营官Matthew Graham的说法，短短几个月前，8%的抵押贷款利率似乎是一个极端的里程碑。

　　实际上，许多借款人已经面临超过8%的利率。但与此同时，由于购房贷款中可能包括购买利率下调（buydowns）和贴现点（discount points），仍然有很多借款人的利率仍然在7%的水平上。

　　随着CNBC的报道指出，为了更好地理解这个情况，假设一个购房者购买一栋价值40万美元的房屋，首付20%，那么今天的月供要比两年前高出近1000美元。

　　里士满联储主席托马斯·巴金在华盛顿特区的一个房地产圆桌会议上详细解释了今年美国房地产市场活动放缓的原因，主要是由于供应更加紧张。

　　托马斯·巴金指出，在高利率和销售量减缓的环境下，房屋价格依然保持强劲。但是他提到，房地产行业一直希望利率降低。

　　美联储在20世纪80年代面临高通胀的时候，美联储采取了紧缩的货币政策，提高了利率。这种紧缩政策对于房地产市场和房屋建筑商来说通常意味着更高的借款成本，因此他们希望看到降低利率。房屋建筑商曾经采取了一种特殊的方式来表达他们的观点。他们用木材做成了2x4尺寸的短木板，并在上面刻上了“降低利率”的字样，然后寄给了时任美联储主席保罗·沃尔克。

　　大量数据和研究表明，美联储进一步紧缩可能会加剧房地产行业的当前状况，尤其是在承受能力方面。

　　住房负担能力挑战

　　新的行业数据显示，由于供应跟不上需求，且抵押贷款利率逼近 8%，住房负担能力在8月份恶化至历史新低。

　　NAR住房负担能力指数8月份为91.7，低于7月份的93.9。低于100表明中等收入家庭的收入不足以获得中等价格房屋抵押贷款的批准。这是1980年以来的最低读数。

　　NAR数据强调，按照20%的首付，典型家庭8月份的收入需要达到107，232美元才有资格获得抵押贷款，这是该数字连续第三个月达到6位数。

　　与此同时，该组织报告称，普通家庭将超过四分之一（27%）的收入用于支付年度抵押贷款。过去一年，住房库存恶化。过去15个月中，成屋销售有13个月出现下降，其中8月份下降了0.7%。

　　美国房地产市场面临的挑战。在新冠大流行期间，美联储将利率削减至接近零，这导致了抵押贷款利率下降到有史以来的最低水平。

　　根据房地美初级抵押贷款市场调查 （PMMS），2021年8月，30 年期固定利率抵押贷款利率暴跌至2.77%。截至2023年10月12日当周，该利率接近7.6%的23年高点。

　　高额的抵押贷款和房价阻碍了新一代购房者实现美国人梦想中的拥有自己房屋的愿望。然而，任何在美国中央银行开始实施量化紧缩政策之前购买房屋的人都处于较好的状态：他们可能拥有的是利率为2%到4%的30年期抵押贷款，而且房产价值增长，积累了大量的资产价值。

　　去年夏天，Redfin的一项分析显示，92%的房主享有低于6%的抵押贷款利率，这对业主出售房产并搬到另一套利率更高的房屋的激励微乎其微。近四分之一（24%）的人将利率维持在 3% 以下，接近2022年第一季度创下的历史新高。

　　ICE 企业研究副总裁Andy Walden警告说，收入必须增加55%，否则房价必须下跌35%，才能恢复负担能力。

　　抵押贷款利率的未来

　　全国住宅建筑商协会 （NAHB）/富国银行住房市场指数 （HMI）发现，10 月份建筑商对新建单户住宅房地产市场的信心连续第三个月下降。NAHB主席Alicia Huey表示，他们看到买家流量减少，因为包括年轻家庭在内的一些买家“因利率上升而被挤出市场”。

　　NAHB首席经济学家Robert Dietz指出，解决住房负担能力危机的主要工具之一是提供“可实现的、负担得起的供应”。

　　美国9月份居民消费价格指数（CPI）同比上涨7.2%。期货市场正在对美联储进行定价，虽然在11月和12月联邦公开市场委员会 （FOMC） 政策会议上维持利率不变，但美联储的经济预测摘要表明，官员们计划今年再次加息。

　　此外，美国国债收益率不断加速，2年期、10年期和30年期国债收益率均触及16年来的最高水平。债券市场的波动在房地产市场中发挥了关键作用，因为抵押贷款机构的利率与国债利率密切相关。

　　因此，房利美 （Fannie Mae） 预计，明年大部分时间抵押贷款利率将徘徊在 7% 的范围内，然后到2024年底下滑至6.7%。