从利率到库存，美国房地产市场正处于艰难的境地

　　美国房地产市场正处于艰难的境地。美国抵押贷款利率两个月来首次下降 但仍接近二十年来高位。房地美周四在一份声明中表示，30年期固定利率贷款平均利率从上周的7.79%降至7.76%。这是八周来首次下降，但仍接近20年来高位。房地美首席经济学家Sam Khater在声明中表示：“再加上地缘政治的不确定性，这种货币政策的模糊性可能会对整体经济格局产生影响，并可能继续阻碍房地产市场的改善。”按照当前30年期固定利率贷款平均利率计算，抵押贷款金额为60万美元的借款人每月需支付约4303美元，这较一年前增加了331美元，较2022年初增加了1702美元。同时，美国房价上涨，销售价格中位数为431,000美元，自2019年以来上涨了35%。

　　由于抵押贷款利率处于几十年来的最高水平，库存水平落后于历史正常水平，在经历了已经很困难的 2023 年之后，买家和卖家仍在努力驾驭市场。

　　从利率到库存，再到销售价格，这里有4张图表显示了今年最后一个季度美国房地产市场的状况。

　　抵押贷款利率

　　（图片名称：美国抵押贷款利率；图片来源：房地美）

　　抵押贷款利率飙升并保持在接近8%的水平，这是二十多年来的最高水平。这让许多潜在的购房者处于观望状态，同时阻止潜在卖家列出他们的房屋，以避免放弃他们多年前锁定的较低利率。

　　抵押贷款利率受美国国债收益率的影响，而国债收益率受美联储货币政策的影响。随着市场在10月份调整美联储对长期加息的预期，基准债券收益率飙升，帮助将30年期抵押贷款推高至目前徘徊在8%的令人瞠目结舌的水平。根据Bankrate的数据，周四30年期固定抵押贷款的平均利率为8.02%。

　　抵押贷款银行家协会的数据显示，抵押贷款申请下降接近三十年来的低点。

　　房价

　　（图片名称：FRED房屋销售价格中位数；图片来源：FRED）

　　房价在疫情期间飙升，并在短暂的下跌后继续小幅走高。今天的房屋销售价格中位数约为431,000美元。这比2019年第三季度高出35%，当时在美国出售的房屋中位数价格为318,400美元。

　　Redfin本月早些时候的一份报告称，住房负担能力已经下降到如此之低，以至于美国人需要赚取115,000美元才能买得起中等价格的美国房屋。相比之下，2020 年需要 75,000 美元。

　　周三，LPL Financial强调，住房负担能力达到1985年以来的最低水平，当时抵押贷款利率为两位数。

　　房屋库存

　　（图片名称：高盛全球投资研究局人口普查局住房和租赁库存；图片来源：高盛全球投资研究局人口普查局）

　　在高抵押贷款利率和天价的交汇处，是一个冻结的房地产市场。想要挂牌买房的人可能会在利率处于历史低位时申请抵押贷款或为现有抵押贷款再融资。这意味着与买家类似，愿意出售房屋的人坚持抵押贷款利率下降，以避免不得不以更高的利率为新房融资。

　　高盛（Goldman Sachs）周三在一份报告中表示，库存已降至40年来的最低水平。

　　房屋销售

　　（图片名称：现有和待售房屋销售；图片来源：高盛）

　　所有这些加在一起意味着房屋销售暴跌。

　　现在的情况如此紧张，以至于天平实际上已经转向有利于买家，在缺乏销售活动的情况下，他们有更多的筹码来获得最好的交易。购房者正在以一年来最快的速度退出交易。

　　9月份脱离合同的月度待售房屋销售量为16.6%，为2022年10月以来的最高水平。